新灣區開發牛步化 人口外移房價飆新高

出版時間:2019/10/05 10:07

亞洲新灣區發展是高雄近10年最大公共建設,其總開發面積涵蓋苓雅與前鎮區港灣地段,總投資金額粗估已達千億元,然而當大型公共建設1棟棟完成,人口卻沒有太多提升,過去幾年國、市有等地上權標租案多數也以流標收場。專家分析,區段土地多屬大型企業持有,尚缺整體規劃導致廠商投資意願偏低,加上地目住宅區用地偏低,導致新屋供給量少,民眾至新灣區置產意願不及北高雄。
 
依高市都發局規劃,亞洲新灣區範圍南至凱旋路,北為五福路,東達一心路,西到鼓山哈瑪星,區域為近年來高雄重大建設最密集地段。2011年高市府提出新灣區願景與未來佈局,近年來包括高雄展覽館、高雄市圖總館及高雄輕軌第1階段已陸續完成,興建中的海洋文化及流行音樂中心與港埠旅運中心,未來1~2年內陸續完工。
 
然而若以2012年做為比較基礎,新灣區所涵蓋包含前鎮與苓雅區,依民政局公開資訊,區段人口並未因新灣區發展出現成長,統計至今年8月,前鎮與苓雅區總人口數較2012年1月減少約2.2萬人,人口成長遠不及北高雄農16、美術館、漢神巨蛋等商圈,更遠遠落後市郊區段如楠梓、仁武、大寮等行政區。
 
近來無論中華民國國產署或高雄市政府捷運局均已多次將新灣區內精華地釋出,盼引入民間資金招商引資,將國有或市有地透過地上權形式招租,然而卻多次以流標收場。《蘋果新聞網》分析過去多次流標主因包含權利金設定過高、地租計算方式等,但詢問不少大型開發商與金融機構業者,得到結論是「不知如何開發、不曉得該引入什麼產業開發比較好、新灣區空有建設缺乏人潮等。」
 
日前新灣區內仍有高市府都發局「多功能經貿園區特貿3」公告招商,其土地面積高達1萬6062坪,採都市更新結合「權利變換」、「地上權方式」開發,地上權存續時間70年,南北基地公告權利金底價為96億元,是高雄史上金額最高權利金開發,能否順利招商關係到未來新灣區發展。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,新灣區面臨最大挑戰是地目問題,區段多數土地屬特貿區規定不能做住宅使用,限定商場、旅館等商業行為空間,然而多數開發商擅於規劃集合式住宅,對商場規劃較無興趣,加上高雄目前百貨已數十家,未來還有富邦、義联、達麗、高雄客運等在北高雄指標商圈卡位設點,新灣區周邊也已有漢神百貨、三多百貨、統一夢時代購物中心與台鋁等,百貨駐點趨近飽和。
 
另新灣區所面臨問題是土地集中在少數大地主,且多數仍在重劃。高雄市政府地政局指出,新灣區辦理土地重劃面積約170公頃,總計為10期市地重劃區與1期區段徵收區,其中10期重劃區面積為110.5公頃,另有59.3公頃205兵工廠區段徵收,目前包含三多路底連接海邊路第60期、夢時代東側第65期、夢時代西側第79期與第83期、高雄軟體科技園區南側第80期市地重劃區已完工,一心路南側70期重劃於2018年10月動土目前施工中,另88、90、94與95期重劃區於今年4月公告土地分配結果,重劃工程預計2021年完工。
 
雖然地政局許多新灣區重劃區已完工,但目前仍無法立刻開發,如60期重劃區目前中油仍進行土壤汙染整治,65期與88期重劃區相互連動,道路尚未全部開通,79、80與83期重劃區即便完工,仍有後續工程進行。探究新灣區內多數土地持有者集中在夢時代購物中心(統正開發)、台糖、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工與中油7家地主。7家大地主過去也已開發為目的,合組「高雄DC21地主開發促進會」,已連10年舉辦新灣區開發戰略研討,提出建議給市府做為推動新灣區發展參考。
 
過去數年新灣區民間投資開發十分稀有,較具規模為知名燒肉店「碳佐麻里」以月租75萬元承租土地興建該高雄夢時代店,佔地面積1877坪,是全台最大燒肉店。新灣區內最大地主中石化公司,已將夢時代購物中心斜對角特貿區約4000坪角地,出租給一功建設,再由一功引進運動品牌迪卡儂設點。
 
中石化發言人陳穎俊表示,公司正積極活化旗下土地,目前高雄94期重劃區(特貿五A用地)土地已全部出租完成,現在正在洽談高雄70期重劃區(特貿六用地)土地出租事宜,若一切順利將會跟外界說明。
 
新灣區發展除公共建設陸續到位,但人口成長緩慢、公私部門無論招商引資或投資開發都遇到瓶頸,然該區房價卻一直成長。目前高市最貴豪宅「國硯」就坐落在新灣區內光榮碼頭旁,每坪成交最高68.7萬元高掛港都最貴豪宅頭銜,另包括全台最高地上68樓飯店豪宅「遠雄THE ONE」、高市單坪最高開價達120萬元「定潮」,均位於新灣區核心地段,對多數民眾來說,新灣區新案等同豪宅代名詞。
 
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,新灣區重大建設多是拉高區段房價上揚主因,但近10年來居住人口往北高雄移動,南高雄住宅熱度相對較不熱門,也直接影響三多商圈、五福商圈發展,新灣區絕對有願景機會,但目前待開發空地居多,即便有推案也多是高價豪宅,主因是地價偏高,每坪市價都有近百萬元價值,對於建商或一般購屋族來說,要入手新灣區土地或新屋難度過高,影響進駐意願。
 
關於新灣區發展願景與困境,高雄市政府都發局僅表示:「本局於今年底招標委託專業團隊,預定於明(109)年初啟動通盤檢討作業,各方意見都會納入審議之參考。」
 
針對新灣區產業政策、輔導與招商議題,高雄市政府經發局副局長高鎮遠指出,目前新灣區開發仍以基礎公共建設設置為主,如透過土地重劃才能進行開發,該區市有地十分稀少,主要仍集中在多家公有與私部門地主,就經發局角度就是給予如稅金、研發等補助,「國公營事業必須動起來,地方政府只能給予補助與獎勵誘因,目前市府已與港務公司合資成立的高雄港區土地開發公司,積極開發新灣區土地。」(葉家銘/高雄報導)
 
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亞洲新灣區是高雄市近年來最多公共工程投資區域,但該區發展緩慢,過去招商引資成效也偏低。唐郡威攝
亞洲新灣區是高雄市近年來最多公共工程投資區域,但該區發展緩慢,過去招商引資成效也偏低。唐郡威攝

新灣區地房價便高,加上可開發為住宅區土地稀有,人口進駐緩慢。唐郡威攝
新灣區地房價便高,加上可開發為住宅區土地稀有,人口進駐緩慢。唐郡威攝

新灣區內新建案多屬中大坪數豪宅,對一般購屋族而言置產壓力大。唐郡威攝
新灣區內新建案多屬中大坪數豪宅,對一般購屋族而言置產壓力大。唐郡威攝

高雄市政府地政局目前在新灣區有10個重劃區與1個區段徵收區規劃。地政局提供
高雄市政府地政局目前在新灣區有10個重劃區與1個區段徵收區規劃。地政局提供

新灣區近年來土地標租
新灣區近年來土地標租

新灣區內重劃區與區段徵收進度
新灣區內重劃區與區段徵收進度

新灣區小檔案
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苓雅與前鎮區人口變化
苓雅與前鎮區人口變化

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