香港房價將跌? 4大理由證實房價轉勢在即

出版時間:2019/09/02 09:53

香港房價出現轉變趨勢?最新一項調查指出,從最近人民幣貶值、二手房價估值下跌、美國經濟恐衰退、港股下跌等4大現象來看,香港房價可能轉趨下跌。
 
香港《蘋果動新聞》《投資導航》專欄提出四大房價轉勢在即理由:
 
1.人民幣貶值影響購買力
貿易戰持續,中國欲透過人民幣貶值來抵銷關稅影響,美方亦不斷提升關稅稅率回應。人民幣匯價已成為中國對抗關稅的工具,達成協議明日復明日,死結很難解開,預料人民幣將持續貶值。對香港房市而言,影響最深。港幣匯率較人民幣低時,中國大陸居民赴港買房等同打折,足以抵銷15%買家印花稅。
 
香港稅務局統計資料顯示,今年前7個月,買家印花稅稅款為34.6億港元,比去年同期大跌46%,也比2017年同期下跌23%,今年月均則只得4.94億港元,低過前兩年水平。今年自5月起人民幣匯價開跌,買家印花稅稅款由4月的高位逐級下跌,反映大陸買家的購買力隨人民幣貶值而下跌。
 
撇除中國因貨幣貶值而陷入的債務危機,一旦借下的美元債,隨人幣貶值中國企業無力償還,恐成97年亞洲金融風暴翻版,香港更在風眼之中,不少中國買家的樓盤恐變銀主盤。假設債務問題安然渡過,過去大陸買家佔房市成交約兩成,豪宅成交約3成。中國買家已有退潮跡象,人民幣匯價繼續下跌,香港樓價失去其中一大支柱。
 
2.二手樓估值下跌 父幹減弱
香港樓價早已跟薪資水平脫勾,除中國買家外,實質支撐香港本地樓價的購買力來源是父幹:上一代的物業轉貸套現,半借半送給下一代買房。有報導指,自反送中運動以來,二手樓價估價普遍下跌,跌幅介乎0.1%至8.95%。
 
此外,滙豐自6月開始,接連削減貸款現金回贈,以及收緊二手貸款利率,恒生轉貸現金回贈已由原本1%降至零,預料未來轉貸交易將會降溫,直接影響套現金額。二手樓估值下降,房價升勢將失去一大動力,短期內未必出現拋售潮,惟靠父幹搶價買樓的情況將不復再。
 
3.股市下跌為領先指標
每次恒指出現大調整,香港房市最終都要跟隨。恒指在2018年1月到達歷史高位33,484點後,房市不但沒有明顯下跌,中原城市領先指數一直上升至同年8月高位188.4點。隨後港股一跌再跌,10月見底24,540點,高低位跌26%,中原指數亦於2019年1月底才見底報169.95點,跌9.8%。
 
此次條件亦相同,恒指今年4月高見30,280點,及後貿易戰重啟而大跌,中原指數反而再創新高,至6月高見190.48點,近日仍於高位徘徊。港股這波暫時最低見24,899點,跌17.8%,即使股市已見底,簡單比較房價至少要調整近7%。
 
4. 美國經濟衰退先兆
被視為預視美國經濟衰退的指標,美國收益率曲線在本月出現倒掛,定義上為10年期與2年期倒掛,短期利率高過長期利率,短期利率越高,反映市場對短期的經濟信心越低。對上兩次美國收益率曲線倒掛,分別為2000年2月及2006年6月。
 
兩次美國收益率曲線倒掛後分別出現了科網股泡沫爆破及金融海嘯,03年香港爆發SARS疫情令房價雪上加霜;08年金融海嘯,香港並未處於暴風眼,房價只跌約兩成便展開長達10年的升幅。此次股房下跌的觸發點則是人民幣貶值,加上世界經濟龍頭可能步入衰退,雙重打擊下嚴重性不容低估。房市隨資產價格下降,先跌7%已可肯定,料中原指數今年回落至177.15點,後市則視乎人民幣走勢。(香港《蘋果動新聞》報導)
 
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