房地合一上路 3族群免驚

適用新制看取得時間 長抱、換屋自住或賠錢者鬆口氣

出版時間:2015/12/28

元旦實施
【詹宜軒╱台北報導】房地合一稅即將在明年元旦(本周五)上路,地政士、房仲人員透露,多數民眾對於該稅制似懂非懂,甚至戒慎恐懼。但其實細究該法,包括長抱或換屋等自住客,或是賠錢者,將是新制上路最無須心慌的3不怕族群。

民眾評斷交易是否適用新制先看取得時間,舉凡房地在2014年1月2日後取得、且持有不到2年,或2016年1月1日後取得者適用新制;而評斷是否為受保障的自住客,需得個人或其配偶、未成年子女,在該房地設有戶籍、持有並具居住事實,且無出租或其他營業用途。

具居住事實且無營業

3不怕族群之一的長抱族,需同時符合自住、且連續居住滿6年的條件,即可享有400萬元免稅額優惠,出售獲利超過免稅額,僅就超額部分,按10%稅率課徵。
舉例來說,若王家人符合自住條件,出售自宅獲利300萬元,低於免稅額,得免繳稅。但若按照舊制估算,設定房地比3比7、王家人所得級距為40%,推算售屋利得要負擔的稅捐,為36萬元(表1),新制明顯較為有利。
3不怕族群之二的換屋族,需同時符合自住,且自住房地出售的前1年,無營利用途。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買,都可申請重購退稅。若小宅換大宅,可享全額退稅;大宅換小宅,可依比例退稅。
以邱小姐出售房地價額2000萬元、並已繳納所得稅20萬元為例,2年內再購入1500萬元B房產、並設籍居住,換算退稅金額,將可達15萬元(表2)。

兼顧獲利虧損公平性

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒民眾,享有重購退稅優惠後,房地5年內,不得改作其他用途或再作移轉。
3不怕族群之三的賠錢族,計算出售房地金額,扣除房地取得、改良及移轉等成本,若為負數,則免繳稅款。另3年內,若再有其他交易獲利,得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額,來計算課稅所得。
舉例來說,周太太在1年間出售A房地,原獲利100萬元,但在扣除成本150萬元後,倒賠50萬元,即可免納稅。
同年,周太太再出售B房地,交易所得250萬元,扣除A地損失金額50萬元、及B地的漲價總數額100萬元後,B地的課稅所得僅餘100萬元(表3)。
中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為,此法顧及獲利及虧損間的公平性,和奢侈稅的無論賺賠、一律課徵不同,除保障自住客,獲益者尚包括投資客。




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