焦點話題 誰說非北市不可? 全台指標區段商辦 快速吸納買氣

出版時間:2015/06/05

計算商辦投報率有兩大指標─期間收益及期末處分所得;其中,期末處分所得較為單純,無非是買低賣高的獲利了結動作,但商辦最大價值來自期間收益的高或低,也就是通稱的「投報率」。
文/陳英寰、黃竹君
黃敏婷、莊亞築、張雅雲攝影/陳義元

商辦著眼於穩定收益,與一般住宅賺取價差有很大不同,因此近期國內外大型壽險業,包括國泰人壽、富邦人壽、新光人壽、南山人壽、中央人壽、三商美邦人壽等大型壽險公司,皆投入大筆資金購置商辦,而這兩年住宅市場銷售鈍化,同樣吸引資金轉進商辦市場。

投報率亮眼 買盤大舉移轉

代銷業者則拿出數據指出,北市以外的商辦市場方興未艾,現階段新案幾乎集中於該區精華地段,因此整體供給量較往年充足,但需求量同樣放大不少,主因在於台北A級商辦價格持續攀升,租金投報率明顯下降,使得不少商辦置產客群紛紛移轉。
他接著說明,投資不動產就是期待獲利,但相對的絕對就會有風險,如何評估風險,投資產品周遭環境以及支撐力道極為重要,以往投資者認為投資商辦非北市不可,這是不對的觀念,但不可否認,北市商辦月租金比較高,可是房價卻是外縣市數倍,投報率幾乎被高房價所產生的利息吃掉,其實並不划算。
全台這波新興商辦市場,初期先消化傳產自營商及自用客層,其後回流台商將扮演主力,一方面它是個獲利穩定的不動產商品,另一方面能有效把資金移轉回台;另外,陸資企業後續動作也值得觀察,畢竟北市A級商辦價格已高,其他區域的A級商辦可望成為陸資企業主眼中的良好置產標的。

台北A級商辦價格持續攀升,租金投報率明顯下降,使得不少商辦置產客群紛紛移轉。
台北A級商辦價格持續攀升,租金投報率明顯下降,使得不少商辦置產客群紛紛移轉。

「遠雄U-TOWN」已吸引生技醫療、資通訊產業,以及雲端相關產業近200多家上市上櫃、中小企業進駐。
「遠雄U-TOWN」已吸引生技醫療、資通訊產業,以及雲端相關產業近200多家上市上櫃、中小企業進駐。

「中悅TGA」是目前桃園最具指標性的商辦案。
「中悅TGA」是目前桃園最具指標性的商辦案。

遠雄U-TOWN 全球首座雲端總部

全球首座雲端複合企業總部「遠雄U-TOWN」,地點位於新北市汐止區新台五路上,未來將與台鐵汐科站出入口直接連通,出站20秒快速抵達,本案面積高達22萬坪,涵蓋辦公、商業、美食、購物、娛樂、文化、休閒七大機能,並規劃汐止最大百貨「iFG遠雄購物中心」引進250間名店、家樂福旗艦店,以及星巴克等51家美食專櫃,更提出「工作休閒化」概念,在4樓設置台灣首座建築博物館、展演空間、健身中心、健康醫護等人文健康設施。
目前已吸引生技醫療、科技、資通訊與雲端相關產業200多家上市上櫃、中小企業購買,包括台灣醣聯、新竹物流、菜籃子生物科技、友通資訊、長傑科技、崇友實業等,其中還有自行車ODM(Original Design Manufacturing )重要業者之一的利宇國際搶進,更大舉將企業總部從南部移駕至「遠雄U-TOWN」,透過廠辦的雲端設備、物流優勢及便利交通條件,再加上可同時容納廠房、研發、管理、倉儲、商業的辦公廠區,順利促成自行車上中下游產業鏈的整合。

豪宅指標建商聯聚建設,今年宣布在7期推出頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」,未來自家總部也將進駐。
豪宅指標建商聯聚建設,今年宣布在7期推出頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」,未來自家總部也將進駐。

中悅TGA 桃園商辦指標

早期桃園商辦市場一直不如台北活絡,一方面是產業結構,另一方面是欠缺都市計劃,以致於多年沒有新案問世,但隨著兩岸經貿日漸頻繁、都更計劃啟動及重大公共建設陸續到位,區域地位大幅提昇,也讓沉寂已久的商辦市場,再度搶回目光。
中正藝文特區是現階段最主要的熱區,其中又以「中悅TGA」最具指標性,基地面積達5千坪,樓高地上32樓、地下4樓,坪數88~520坪,目前平均租金約在每坪900元,除了營運中心、一般行號外,有不少企業主更將此做為產品展場甚至是私人招待所。

親家市政廣場(T-POWER)」推出2年包租投報率5%吸客。
親家市政廣場(T-POWER)」推出2年包租投報率5%吸客。

台中7期 市況快速升溫

台中高級商辦近年來多集中在7期,採預售制,交易熱絡,如「親家市政廣場(T-POWER)」推出2年包租投報率5%吸客,市場反應佳;老虎城購物商場後方、「興富發NTC國際商貿中心」案,外觀造型獨特,也接獲不少預約單。
中部各品牌建商均積極搶進商辦市場,連豪宅一哥-聯聚建設,今年也宣布在7期推出頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」,未來自家總部也將進駐,引起市場熱烈討論。
台中市7期今年即將落成的商辦大樓,有「豐邑市政A8核心」、「興富發CBD」,正在銷售中的三案,加上現已完工的商辦大樓,順天經貿廣場、全球運籌中心、山木市政、親家T3、興富發BHW等案,未來7期新商辦總面積將高達20萬坪,滿足中部傳統產業業者、台商等需求。此外,台中市還有數棟商辦採取只租不賣方式經營,如順天經貿廣場、全球運籌中心,由建設公司統一管理,進駐率都很不錯,也為房東帶來穩定報酬。

「總裁時代廣場」位於左營區博愛四路,年投報率約3%。
「總裁時代廣場」位於左營區博愛四路,年投報率約3%。

總裁時代廣場 訴求景觀

高雄唯一銷售中商辦案城揚建設「總裁時代廣場」位於左營區博愛四路,基地面積461坪,規劃地上23樓、地下4樓大樓,可眺望半屏山、蓮池潭與左營軍港海景,強調國際級景觀商辦,全案僅65戶,坪數規劃50~200坪,每坪開價28~30萬元,月租金每坪達700元,年投報率約3%。
現場專案經理趙威萇表示,全案鄰近中山高、國道10號,離高鐵左營站步行僅10分鐘,博愛路是高雄市縱向主要幹道,貫穿火車站、機場、新光三越與漢神百貨,「總裁時代廣場」位處商業軸心地帶,適合台北、台中企業南下設點。

全台各地近期指標商辦
全台各地近期指標商辦



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