封面故事:及早置產規劃 第2屋準時報到

45歲完美換屋

出版時間:2014/05/31

台北站上世界第一了!日前營建署公布2013年第4季台北市房價所得比,升高至15.01倍,已超過香港成為「全球房價所得比最高的城市」,一般民眾得要不吃不喝15年,才有可能在台北換來一生夢想。要想買下人生第一間房已經如此遙不可及,更遑論換屋,但對Jerry來說,及早做好置產規劃,買屋、換屋,絕對不會只是一場夢。
文/彭佳瑩、陳資尹 攝影/楊少帆、何金順

剛新婚的Jerry,目前在科技業擔任工程師,6年前,從美國回到台灣時,因為當時的公司位於土城,便就近在板橋找房子。憶及第一次的買房經驗,他表示,「那個時候沒有錢,也沒有家裡的幫忙,只能買舊公寓」,不過,對買房很有概念的他,一開始就鎖定找頂樓加蓋的物件,他直言,「頂加的房子除了自住外,另一層還可以出租分擔房貸,CP值很高!」

換屋後的Jerry也順利成家,開心與嬌妻搬入新家。
換屋後的Jerry也順利成家,開心與嬌妻搬入新家。

精挑頂加物件 房客幫忙繳房貸

Jerry的第一屋位在板橋新海路附近,因為靠近殯儀館,價格上比較低廉好入手,符合他的預算需求,他在2008年時以大約550萬元的價格購入,一層自住,另一層出租,租金收入1萬元,用來分攤每個月2萬元的房貸,「等於是房客幫我負擔了每個月的房貸利息,真的輕鬆很多。」
買了板橋的房子後不久,Jerry的工作換到了新竹,那時候他每天開車通勤,考量到時間、交通費的支出,還有安全性等問題,便改在竹北租房子住,板橋的房子就作為投資收租用。不過,房屋出租畢竟有些風險在,頭一次當包租公的他,因為要常常處理太過繁瑣的房客問題,「有時甚至還要在大半夜從竹北趕回板橋處理」,便興起換屋的念頭。


地段決定房價 五年獲利200萬

決定換屋的時候,Jerry也同步在竹北尋找物件,他在找到新房子前,已順利賣掉舊房,「因為是先買後賣,我多了一筆資金可運用,頭期款只貸了4~5成」,加上他本來就在竹北租房子,所以也沒有找不到臨時安頓的住所或是要處理家具的問題。
Jerry表示,板橋的房子在去年以780萬元的價格賣出,短短5年,就獲利至少200萬元,他認為,地段絕對是影響房價增值的一大因素,所以在尋找換屋物件時,他的首要考量就是地段,以竹北來看,就屬高鐵一帶最具話題性,區域的增值力道強,所以一開始他就鎖定在高鐵特區看房子。
因為有結婚的規劃,所以他在空間選擇上以3房格局為主,雖然地段是首要考量,但價格仍舊為決定是否購買的一大因素,所以當他在高鐵特區內看到37坪、附裝潢的5年內新中古屋時,僅看一次便毫不猶豫地下訂。此外,他提到,這次是在兩年內換屋,符合重購退稅的標準,如果有換屋需求的民眾,也要多注意這類的賦稅問題。

Jerry小檔案

小名:Jerry
年齡:44歲
職業:竹科工程師
月收入:年薪破百萬元
購屋守則:不管是首購還是換屋,買房首重地段


購屋小檔案-第1屋

區域:新北市板橋區
購屋時間:2008年
坪數:25坪(頂樓加蓋,
含加蓋空間共50坪)
格局:1房1廳1衛浴
屋齡:25年
總價:550萬元(含裝修)
頭期款:360萬元
月付貸款:約2萬元

購屋小檔案-第2屋

區域:竹北高鐵特區
購屋時間:2013年
坪數:37坪
格局:3房2廳2衛浴
屋齡:5年
總價:850萬元(加1車位)
頭期款:340萬元
月付貸款:約2.5萬元

【換屋 先買?還是先賣?】先買後賣

1•需考慮自備款的資金是否充裕。
2•貸款時,同時持有兩屋,最多僅能貸6成。
3•兩年內買賣可使用重購退稅。
4•兩年內買賣自用住宅可抵扣財產交易所得稅。
5•買賣若為同一人,不適用無自用住宅優惠利率,
如果登記為第二人即適用。

先賣後買

1•自備款資金較充裕。
2•貸款時,貸款成數較佳。
3•兩年內買賣可使用重購退稅。
4•兩年內買賣自用住宅可抵扣財產交易所得稅。
5•適用無自用住宅優惠利率。

先買後賣 貸款利率影響大

換屋該注意些什麼?永慶房屋契約部陳俊宏經理表示,大部分的消費者在換屋時,都會有「該先買屋還是先賣屋」的疑慮?大致上來說,「先買後賣」比較容易遇到資金上的問題,舊的房子尚未出售即買屋,可能會影響到新屋自備款的籌措,加上現階段的房貸政策規定,民眾貸款時,若同時持有兩屋,第二屋最多僅能貸6成,且利率條件也可能受到影響。
針對貸款成數問題,陳俊宏表示,每個人的購屋條件不盡相同,消費者可依照自身狀況來選擇最有利的變通方式。目前二房限制是以「人」為單位,而不是以「家庭戶」為單位,若是已婚族群,在自住條件下,夫妻可各有一戶能夠申貸到8成。陳俊宏提醒,消費者若是在兩年內買賣換屋,且為自用住宅條件,還可使用「重購退稅」。
他舉例說到,如果一對夫妻在兩年內有換屋需求,原屋登記在太太名下,且原屋借款人也是太太,考慮到符合重購退稅的條件限制,新屋必須也是登記在太太名下,若不想影響貸款成數,可將先生設定為借款人,則不影響重購退稅條件。

先賣後買 過渡期麻煩多

至於「先賣後買」,則是容易遇到租屋及搬家問題,在尚未買到新屋前的過渡期,得面臨居無定所的不安感,且大部分的房東不喜歡短租,消費者很可能需要暫時屈就不符合需求的租屋條件及環境。
專家提醒,不論「先買後賣」還是「先賣後買」,只要在事前先做好準備功課,就可以避免很多麻煩,開心換到理想中的第二屋。

永慶房屋契約部陳俊宏經理表示,每個人的購屋條件不盡相同,不管是先買屋還是先賣屋,消費者可依照自身狀況來選擇最有利的變通方式。
永慶房屋契約部陳俊宏經理表示,每個人的購屋條件不盡相同,不管是先買屋還是先賣屋,消費者可依照自身狀況來選擇最有利的變通方式。

專家提醒,買賣換屋前,先做好準備功課,可以避免很多麻煩,開心換到理想中的第二屋。
專家提醒,買賣換屋前,先做好準備功課,可以避免很多麻煩,開心換到理想中的第二屋。

竹北房市最具話題的就屬高鐵特區。
竹北房市最具話題的就屬高鐵特區。

換屋族必勝五大心法

一、地段絕對為第一考量
二、區域內一定要有具話題性的題材
三、尋找符合空間需求的產品
四、了解區域行情多加比價
五、附裝潢產品CP值高





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