人物專訪/膽大心細 布局全台

興富發董事長鄭欽天 再戰2013

出版時間:2014/03/02

從高雄在地建商,拼出跨越全台由北至南的事業版圖,興富發建設(股票代號:2542)董事長鄭欽天,帶領公司上市,讓市值在十年內翻了十倍,成為營建業一方霸主。
如今,經過十年地產好時光後,興富發建設在2013年,將如何應戰全新變局,再度考驗掌舵者的智慧。

幾年前鄭欽天曾經講過一個故事,讓我印象很是深刻,有個退休教師,把所有的錢拿去買了一間剛上市的公司,十年後,這筆投資數倍翻漲,讓他可以環遊世界,只每年飛回來參加股東會,比董事長還要好命,那個人買的就是興富發建設。
房地產市場自2003年起扶搖直上,經營得宜的建設公司這幾年收穫都不錯,直到去年開始房市降溫,在北、中、南都有推案,產品類型多元的興富發建設,卻幾乎沒有受到衝擊,一樣交出營收206億,連續三年營建股營收第一名的好成績,在背後運籌帷幄的董事長鄭欽天功不可沒。

不動產 合理增值

鄭欽天做事明快果決,變化靈活,去年年初他先是嗅出市場變化,迅速提出降價策略,引起市場一片譁然。後來事實證明,2012年在政府奢侈稅、豪宅限貸令、實價登錄等房市政策衝擊下,市場量縮,興富發的降價策略有效去化餘屋,減輕壓力。因應大環境變化,興富發也展開分散佈局,不僅南下台中、回到高雄推案,並將產品觸角擴大至商辦案,成功分散風險,並讓營收表現持穩。
「過去的這一年我們這行業經歷一個很大的衝擊,尤其去年初大選時提出許多稅制改革的方案,顯示政府對營建業有許多顧慮,也限制資金的規模與發展,我們是點滴在心頭。」鄭欽天說,許多民眾認為大台北房價失控飆漲,但他有不同觀點。「台灣的不動產在SARS後隨全球經濟起飛,雖然也有起伏,但整體來說亞洲的不動產除少數地區外都是持續在增值,跟大環境的關係密不可分」鄭欽天說。

鄭欽天認為,林口具備地理位置及交通優勢,未來房價有上漲空間。
鄭欽天認為,林口具備地理位置及交通優勢,未來房價有上漲空間。

「台灣的不動產是在2003年的時候被打到底,以信義計畫區為例,2000年其實就已經走到70、80萬,只是SARS時期房價回跌到40幾萬,消費者如果以40幾萬為基點看信義區房價,自然覺得現在每坪200多萬的行情價是漲了5倍的天價,其實用2000年的房價來算,漲幅並沒有特別離譜。」他認為以這十幾年來物價的波動、貨幣的政策、資金回流的狀況,房價1倍、2倍的漲幅,應該是合理範圍。
他舉過去買車的例子,年輕創業起步時他買一台代步小車才20幾萬,現在一般的汽車售價也要4、50萬元,「汽車也漲了一倍,怎麼就沒人講汽車大漲?」他笑著說:「而且汽車開了幾年,價值折舊大家都認同,可是消費者對房子要求很高,使用十年還希望他增值三倍!」

在老同事眼裡,鄭欽天脾氣急,不管對自己或別人要求都非常嚴格,這點據說工務同仁感受尤深。
在老同事眼裡,鄭欽天脾氣急,不管對自己或別人要求都非常嚴格,這點據說工務同仁感受尤深。

興富發董事長鄭欽天和甲山林董事長祝文宇除了是多年事業夥伴,兩人也私交甚篤。
興富發董事長鄭欽天和甲山林董事長祝文宇除了是多年事業夥伴,兩人也私交甚篤。

鄭欽天是國內營建類股上市公司年紀最輕的老闆,圖為2006年興富發正要北上打天下時期的資料照。
鄭欽天是國內營建類股上市公司年紀最輕的老闆,圖為2006年興富發正要北上打天下時期的資料照。

擬政策 應當漸進

對於近期政府頒布的諸多房市政策,鄭欽天認為,對一個長期經營者來說不是壞事,反而有助於穩定房市。「房價為什麼會漲?有需求,人民有賺到錢,產生購屋、換屋需求,房市自然穩定成長。」現在政府透過政策抑制投機者,在房市賺了錢就繳稅,是健康的狀態。
但他也建言,「現在的政府是第二任了,自然想做一些大破大立的事情,執政者有想法、想做事固然是好事,但是不能躁進,所有的改革都需要漸進。」他覺得現在很多政策並沒有經過很細緻的衡量評估,「原來稅率0現在一次要變成40,當然民眾難以接受。」
像是證所稅,鄭欽天就覺得執行得太躁進,影響台灣對周邊國家的競爭力,「一個政策的制定需要時間醞釀共識,執行的時間點也需要斟酌考慮,現在台灣經濟正在一個拐點,實行證所稅,就像雍正當年在年庚堯打仗的時候處罰他,那不就是自己給自己找麻煩嘛!這種特效藥下去,絕對會有很大的後遺症。」

對2013年抱持著審慎樂觀的態度,鄭欽天已經準備好迎接新戰局。
對2013年抱持著審慎樂觀的態度,鄭欽天已經準備好迎接新戰局。

造鄉村 先拉企業

土木工程專業出身的他,對都市計畫很有一套想法。「為什麼台北市的房價比較貴?如果我是政府,我應該去想,在下個十年怎樣去造就十個、一百個大安區?」他說明,大部分的人是隨著工作選擇居住地,企業設置在哪裡,人們自然「逐水草而居」,「今天如果行政五院遷到青埔,自然所有人就跟著去了,青埔的土地那麼大,要創造十個大安區哪有困難」。
找到一塊大面積可以開發的地方,考慮如何運用稅率優惠,利用誘因把企業引進,健全公共設備,人口自然隨之遷入,「這就是鄉村城市化的邏輯,否則大家全都擠在台北市,負擔的成本自然就高。」他特別提出,每個人都在喊台灣沒地,事實上「農地」作為都市計畫的面積非常少,有開發的機會。
這幾年隨著北市素地漸少,加上交通建設益發完善,原本只在台北市開發的興富發建設,開始往新北布局,包括在新莊、林口、淡水都有大規模推案。「林口地理位置、交通方便,未來有捷運,緊鄰機場,又是桃竹苗往台北市的門戶,房價有很大的上漲空間。」
他也很看好青埔一帶的發展,「大台北地區有很大一塊平地在青埔車站這一帶,從桃園、新竹的外圍,一路到海邊,這塊機場航空城區,應該要趕快做個開發。」他發現,現在區域內很多土地是魚塭地,實在浪費。「前一陣子我跟很多專家在聊,信義區、台中七期的地值錢,是因為人進去創造的,我想北部地區現在需要的,就是趕快找出一塊很大的發展腹地,也希望政府把都市計畫做在前面。」

充滿霸氣的鄭欽天覺得要做就要做到最好,新建案特別不惜重資找來日系兩大營造廠華大成、大林組合作。
充滿霸氣的鄭欽天覺得要做就要做到最好,新建案特別不惜重資找來日系兩大營造廠華大成、大林組合作。

興富發在淡海新市鎮推出「海洋都心」,希望做出「買得起、住得好、付款輕鬆」的好房子。
興富發在淡海新市鎮推出「海洋都心」,希望做出「買得起、住得好、付款輕鬆」的好房子。

看好林口,鄭欽天希望把「國家1號院」打造為林口第1豪宅。
看好林口,鄭欽天希望把「國家1號院」打造為林口第1豪宅。

拚銷售 輕鬆付款

鄭欽天也非常看好淡海新市鎮,「有些人會覺得這裡很多空地,發展不好,但我覺得今年開始,有三個建設將會帶來很大的轉變。」鄭欽天指的三個建設,第一是從登輝大道到關渡的快速道路,將紓解淡水交通狀況;第二是登輝大道到新市鎮的輕軌,前兩項都已經開工,預計兩、三年內完工;第三個重要利多是淡江大橋跟台北港的開發。「現在淡水是全台北唯一二字頭房價的地方,住在這裡,上班跟下班的心情有區隔,會吸引享受生活的人,未來新市鎮將形成另一個都心區。」
眼光向來精準的鄭欽天,2013年在淡水推出的「海洋都心」是總銷達400億的重量級大案,也是興富發建設嘗試的新經營模式。透過與壽險業者宏泰人壽合作開發,壽險業者可妥善開發其擁有的土地,興富發則可不必積壓太多資金,即取得可推案來源,創造雙贏。
負責「海洋都心」代銷的甲山林,其董事長祝文宇是鄭欽天多年的事業夥伴,他曾在記者會上表示,「鄭董是一個懂得回饋的人。」在全台灣賣過一萬多間房子,鄭欽天知道一般人對家的渴望,因此在甲山林的提議下,兩間公司合作的幾個案子包含「海洋都心」、「國家1號院」與「台北晶麒」都將有「輕鬆付」的付款方式。
購屋者從訂金、簽約先付總價8%,貸款八成,若銀行核貨不足八成,則中間的價差由興富發借款,2年內無息分期償還,幫助民眾減輕購屋壓力,也在市場投下一顆震撼彈。

今年尾牙興富發首度邀集北、中、南三區員工一起在台北喜來登飯店同樂,席開150桌,並大手筆發出10個月年終,讓員工樂呵呵。
今年尾牙興富發首度邀集北、中、南三區員工一起在台北喜來登飯店同樂,席開150桌,並大手筆發出10個月年終,讓員工樂呵呵。

夠膽識 謀定後動

常常引爆市場話題,外界總認為鄭欽天敢拚、敢衝,不過跟著鄭欽天已經有12年時間的興富發副總廖昭雄透露,鄭欽天不只是一個不知道怕,拼命往前走的人,更是一個深謀遠慮的人。「其實董事長很多決策,一開始周遭的人是不認同的,但別人有意見,他不管,最後時間常證明他真的是對的!」廖昭雄表示,鄭欽天做得每個決定,都是經過深思熟慮。
「他講一件事必定是想過很久,而且想得很遠。」廖昭雄舉去年年中興富發現金減資案為例,當時鄭欽天決策一下,許多人反對,宣布後果然造成股價下跌。「其實那時董事長已經看到今年現金需求沒那麼大,減資後一方面提高 EPS(每股稅後淨利),股東有現金拿而且不用課稅,創造雙贏的局面,現在股價也回來了,非常有遠見。」
鄭欽天也是一個對員工要求嚴格,但非常大方的老闆。興富發建設內部教育嚴謹,員工離職率低,鄭欽天也表示今年起正式員工將大幅調薪,起薪將從32k起跳,為了獎勵同仁過去一年的辛勞,年底還將發出平均底薪十個月的年終獎金,羨煞不少人。

興富發副總廖昭雄表示,鄭欽天是一個嚴格的老闆,也是一個大方的老闆。
興富發副總廖昭雄表示,鄭欽天是一個嚴格的老闆,也是一個大方的老闆。

新戰局 蓄勢待發

留住人才,布局全台,放眼2013年,鄭欽天看到的是來自國際的商機,他觀察到台灣這幾年與周邊國家的互動增加,將會影響台灣的房地產市場。他認為,未來台灣的不動產可能不只是台灣人來使用。對於2013年房市景氣,他強調,首購族群的需求依舊穩健,加上整體大環境就是通貨膨脹和低利率,大家擔心錢變薄,因此更激勵房市向上走。
房價持續上揚,除了大環境影響,鄭欽天也提到這幾年地價、工資飆漲,使得房屋造價一直提高,「三年前我在高雄找人做模板,一坪2800元,要給哪家廠商做任我挑,今年我再問,一坪已經漲到7500元,人家還要做不做!」他預估2013年工資的漲幅將會超越土地,「所以沒工作的人快來學做模板、綁鋼筋,一個月薪水是22K好幾倍!」鄭欽天笑著說。
採訪結束後,鄭欽天匆匆離去,除了大台北地區,興富發今年在台中、高雄也分別有重量級推案,2013年公開的案量達900多億,看得出來,為了興富發下一個十年榮景,鄭欽天已經做好準備,迎戰新局。

訪結束離開前,鄭欽天與同仁比手畫腳討論起周邊的其他建案。
訪結束離開前,鄭欽天與同仁比手畫腳討論起周邊的其他建案。

後記

營運這麼大一間公司,讓人不免好奇,鄭欽天平時的休閒娛樂是什麼?部屬透露,董事長平時的消遣就是跟三五好友玩紙牌遊戲「鬥地主」,他享受合縱連橫、攻心鬥智贏得比賽的感覺,甲山林機構董事長祝文宇就是他的牌友之一,只能說連休閒娛樂都這麼費心力,無怪乎生意場上能夠無往不利。

興富發建設小檔案

成立時間:1980年
董事長:鄭欽天(50歲)
資本額:59.83億元
2012年營收:206億元
2011年EPS(每股純益):
9.19,法人預估2012年7元以上
2013年重要推案:
●淡水「海洋都心」
●林口「國家1號院」
●萬華「台北晶麒」
●內湖 康寧三小段,案名未定
●南港 南港興中路,案名未定
●台中 惠民145,案名未定
●高雄「華人匯」

興富發建設近五年營業收入
興富發建設近五年營業收入

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