斥48億揮軍台中 南山買下勤美誠品

投資禁令開放後首例 續訂15年租約收益穩

出版時間:2013/09/07

皆大歡喜
【林巧雁、陳瑩欣╱台北報導】南山人壽昨宣布以48億元買下台中勤美誠品,是金管會不動產投資禁令開放後首例,也呼應金管會副主委王儷玲呼籲壽險資金多往中南部投資。南山人壽買下後繼續承租給誠品,有穩健收益租金、風險低,租金報酬率也符合主管機關規定。

南山人壽財務長許妙靜昨不願透露投資報酬率,但強調「一定符合金管會規定的2.875%」,對未來投資也不設限,此次是剛好得知勤美想出售,雙方議約而成。南山此次買下勤美誠品整棟從地下4樓至地上14樓,雙方並續訂15年租約,內部認為投資金額算是合理,未來若有合適標的,也會繼續投資。

房仲:報酬比北部好

針對南山人壽台中購地,保險局主秘施瓊華昨表示,若投資案件與實際公告投資報酬率2.875%一致,應符合目前規範標準,一般案件未必要逐案審核,投資流程應可更加順利。
日前新光人壽、全球人壽、宏泰人壽等多家業者遭點名投資標的太集中,市場預期業者可能移向中南部獵地,施瓊華指出,當初只是希望業者自律,「只要缺失改善,仍可照規定投資」。
永慶房屋資產管理協理黃增福說,未來壽險業往中南部投資將成趨勢,鎖定大型商辦以售後租回模式,且中南部不動產報酬一定比北部高,台北可能找不到符合主管機關規定的投報率。他認為,此次南山投資,「從土地來看稍高,但若從建坪來看還好」。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,壽險業者在金管會政策鬆綁後,無不摩拳擦掌錢進不動產,惟受限於雙北市優質物件不多,價格也過高,進軍中南部必然的發展。
三商美邦人壽財務長楊棋材說,理論上中南部報酬比較好,都有在評估,但要看機緣,以前中南部投報率有4~5%,現在看不到這麼好的收益了。
徐佳馨指出,從南山案來看,不只投報率穩健,南山又簽了長達15年的營業租賃契約,對營收相對有保障,且對賣方來說,不需要再負擔房屋持有稅費及維護成本,在市場價格高點的現在,確實是個皆大歡喜的結局。

售後回租將成趨勢

她也指出,賣方售後回租也非先例,早在2007年4月,ING安泰人壽就購買了桃園敏盛醫院,2009年7月中鋼買下大潤發,當年也是售後回租。
徐佳馨說,對於買方而言,售後回租有助穩定收益,接受度更高,而賣方可獲利了結,省下維護費用,不須另起爐灶,未來續租意願更高。
另外,南山昨董事會決議將金融資產自「備供出售」改分類至「持有至到期日投資」、「無活絡市場之債券投資」,避免QE退場後,造成債券投資虧損。

【壽險公司投資商辦大事記】

★壽險業禁止投資商辦
金管會2012年11月禁止壽險公司投資商辦不動產,祭出7項禁令,且年化最低租金報酬率2.875%
★金管會鬆綁禁令
◎2013年8月中旬,金管會鬆綁國壽、南山、全球、台壽保、富邦保、新壽、中信人壽7家可投資商辦不動產
◎商辦租金年化報酬率仍須達2.875%
★壽險業近期投資不動產
◎新壽8月27日以1.07億元買下北市松江路50號4樓,作為自用辦公室
◎南山9月6日以48億元買下台中勤美誠品綠園道,成為解禁後「第1宗」非自用不動產投資案
★未來不動產熱門標的
◎北市承德路中油地上權標案,底價約2.76億元
◎北市信義區A25地上權標售,底標逾100億元
◎北市中信金信義總部,預估底標將逾200億元
資料來源:金管會、各壽險公司

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