預售屋付款 分期不輕鬆

注意期付差別 自備3成最理想

出版時間:2005/03/05

【胡芝寧╱台北報導】預售屋彈性的付款條件,是消費者選擇的主要考量之一。消費者在對付款方式還未全盤了解時,一旦被廣告上的「低自備」、「付款輕鬆」等行銷手法吸引,下定、簽約簡單,等收到一張張的繳款通知書,才發現就算是分期付款,也和「輕鬆」有很大的差距。

精打細算

預售屋付款的付款流程,主要分為「訂金」、「簽約」、「開工」、「工程期」、「交屋」等階段。
在尚未簽約前的選屋階段,需先支付訂金,訂金又可分為「小定」、「大定」,付了「小定」,消費者可享有暫時保留所選定的產品,在一定時間內補足訂金後,才算是正式的下訂金,也就是「大定」。

結構階段繳款密集

訂金付了就進入簽約階段,再來就等開工。「訂金」加「簽約金」加「開工金」,也就是銷售人員口中的「定、簽、開」,合計約佔總價的10~15%,以總價約600萬元的產品為例,在開工前,消費者至少應有約60~90萬元的現金實力。
開工後,就開始繳付工程期款。工程期款一般可分「按月」、「按工程進度」兩種方式繳付。
月付款較單純,就是每月付出固定的金額,但建商會不會如期施工、完工是主要風險。
以工程進度付款,雖在完工時間上較能掌握,但進入結構階段,2個月繳3期款,甚至1個月繳3期款的情況都可能出現。
傑勝廣告協理呂麗華表示:「目前的預售市場,多採用工程進度的付款方式,月付款方式則較少。」針對消費者不同的經濟實力和需求,預售屋對於自備款的繳付,通常不會只有一種方式。

低自備附加公司貸

以總價600萬元的產品來計算,若自備款需30%,則要準備180萬元,為了讓沒有180萬元的的消費者也能圓購屋夢,建商也許會打出「10%低自備」、「工程結構零付款」的訴求,吸引消費者進場。
總價600萬元,90%可貸款,表示只需準備60萬元,即可買到房子,但要注意,一般銀行貸款約為總價的70%,如果建商打出90%貸款,其中的20%可能會由建商所釋出的「公司貸」,或由個人信貸補足。

各項貸款一併計算

假設小王使用建商推出的「10%低自備」、「工程結構零付款」的優惠,買下總價600萬元的預售屋,工程期預計約2年。
在付款設計上,若是以10%自備、20%公司貸或個人信貸、70%銀行貸款計算,小王應該要算清楚,20%的公司貸或信貸的付款方式,即「什麼時候開始還?每月需付多少錢?多久必須還清?」等細節,並且須與交屋後的銀行貸款付款方式一起計算。
例如,小王一開始只付60萬,工程結構不必付錢,交屋後除了其中420萬元的銀行貸款可以分作20年償還外,另外120萬元的公司貸或信貸卻須在3~5年內還清。若以信貸年利率12%計算,每月需還26694~39858元。
房貸年利率3%、寬限期3年計算,第1~3年每月需付10501元,第4年起則每月需付20308元,小王最好準確的計算一下自己的還款能力。

蘋果提醒你
留意建材選配

為了刺激購買慾,預售現場的樣品屋都會精心裝潢,消費者在參觀時,需留意有些建材、配備,是為了營造現場氣氛所特別選購,並非交屋時的標準配備,買方一定要先問清楚。
例如現場樣品屋地材也許用木地板,但建材配備表中也許載明採用某磁磚,樣品屋浴廁用德國進口按摩浴缸,但標準配備也許是普通浴缸,或沒有淋浴柱,就算是付費選購,也要問清楚和原配備如何換算。
預售現場不一定會標明哪些是選配、哪些不是,但是進入談價錢的階段時,銷售人員也許會利用高級配備,作為議價拉距的籌碼,買方價錢若砍得猛,這些所謂選配,買方可能要另外付費,讓原本也許已含在售價中的建材,變成買方自行吸收。

專家意見
結構期2個月付3期

預售屋付款,最容易出現爭議的部分,通常和工程期款有關。按月付款,消費者怕每月固定付錢,但工程卻落後,所以買預售屋最重要的是建商信譽,加上現在很多預售案都有信託保證,只要建商信譽不錯,都可以放心。

呂麗華 傑勝廣告協理
呂麗華 傑勝廣告協理

地下室工期最長

按工程進度付款是比較普遍的方式,大致可分地下室完成、結構體完成、領取使用執照、交屋等階段。地下室是建物的基礎,所以最費工,通常挖1層樓約需3個月,若是挖2層地下室,大概就需要半年,一開始因為地下室進度慢,消費者也許3個月才繳1次款。但是一旦進入結構期,工程變快,繳錢的速度也就跟著加快了。
銷售時為營造輕鬆付款的感覺,業者也許會以「每期僅付1萬元」的手法銷售。如果1樓底板、1樓頂板、2樓底板、2樓頂板等完成順序,各算1次期款類推下去,1樓頂板和2樓底板之間其實沒有很多工程。假設完成1層樓需要20天計算,完成1樓頂板,也就差不多完成了2樓底板,到完成3樓頂板僅需約60天,一共需付6次期款,以每期1萬元計算,就是2個月要付6萬元,消費者要特別注意。
建議消費者,如果按工程期付款,先問清楚整個工程期時間,與付款總期數,再換算成每月應付款項,契約上面寫1期,是工程期,按照工程進度付款,不是每月付款。
一般進入結構後,「2個月付3期」最普遍。雖然是依工程進度付款,但消費者若想要採月付方式,可以用工程期來換算,等到最後完工時,若還有差額再一次付清,其實很多方式都是可以跟建商談。



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