新店花園新城租客排隊等

環境優美去年以來房價漲4成

出版時間:2004/11/06
花園新城建物配置重視人性,房子就像種在花園?堙A社區內設有「新城教會」(右)。里歐諾攝
花園新城建物配置重視人性,房子就像種在花園?堙A社區內設有「新城教會」(右)。里歐諾攝

【李偉麟╱台北報導】名聞遐邇的日月潭「涵碧樓」前身是蔣公行館,出自蔣公的乾女兒,同時也是台灣第1位女建築師修澤蘭之手。新店「花園新城」是修澤蘭一手打造,為台灣首批開發的山坡地高級住宅,景觀條件最棒的大樓,名稱也叫「涵碧樓」。

名流社區

由新烏路遠眺海拔186公尺的花園新城,可見樓高12層的涵碧樓及攬翠樓。早年花園新城最著名的地標,是兒童遊樂區的摩天輪。甫於區內推出17戶「星辰花園」的陳同實業總經理陳同回憶,小時候跟著父親上山拜訪友人,印象最深刻的就是摩天輪。

禁建卡住地主財源

開發於1968年的花園新城占地53甲,產權屬於修澤蘭及其夫婿傅積寬名下的「新城實業」。由於建物配置順應地形及大自然生態發展,且修澤蘭與蔣家關係密切,不少達官貴人及藝文人士入住花園新城,作家李敖還曾應修澤蘭的要求,想出「不是花園在你家裡,是你家在花園裡」的廣告詞句。
不過,1979年翡翠水庫開始興建,花園新城被列為水源管制禁建區,區內大片土地無法取得建照,加上修澤蘭海外投資失利及景氣不佳等因素,財務漸走下坡。
1986年,新城實業名下出現第1筆法拍資產,摩天輪也於同年拆除,原本是北台灣最高級、最幽靜的住宅區,就此出現住戶與相關利益單位的不同聲音,至今仍未平息。
先談「水」的問題。花園社區的用水來自蘭溪,夏季略有乾涸現象,因此全年供水不是很穩定。
新烏路雖已有縣政府埋設好的自來水管線,但花園新城道路屬於新城實業,該公司不但負債累累且負責人避走他方,雖有新城委託的「京礅公司」實際管理水權,但由新烏路接水管進來經費相當龐大,自來水就卡在路權及經費這兩項難題上。

居民等自來水接通

排水甚至影響土地開發進度。由於該區污水處理量有一定限制,陳同實業的「星辰花園」已使污水處理量達到極限,後續若有土地開發建案,需另外配置排水系統。
路權屬於新城實業,且區內有許多土地已抵押給債權銀行或財團,不但產權複雜,開挖及設污水處理場成本又高,讓土地持有人頭痛不已。如統一集團在花園新城內就有散置多處的土地,合計達數千坪,雖然已用綠色圍籬圍起,但這個問題不解決,工地就無法動起來。
新城實業拿土地或房子抵押借款的舉動,造成花園新城內有的房子沒有土地權狀,有的住戶連房子都沒有權狀。其次,1970年興建的第1棟住宅,屋齡老化不僅表現在斑駁外觀及漏滲水2方面,轉售時的貸款年限也受到限制。

瑕不掩瑜房市活絡

由於住戶知識水準高,相當關心社區事務,「花園新城社區資訊網」張貼了許多公告、活動訊息,討論區發言相當活躍。但住戶人數眾多,意見不易統一,日前新舊任管委會主委,因對社區經費運用分成兩派,一派重建設、一派重人文活動,而延長了交接時間。
但由於花園新城的人性規劃及優美的自然環境獨步全台,即使有前述種種現象,仍然瑕不掩瑜,房屋市場相當活絡。房價自SARS疫情後漲幅達4成,出租市場供不應求,租客必須排隊等候。

階梯屋非常搶手

【李偉麟╱台北報導】花園新城總計有1200多戶,常住戶約8成,產品有套房、4樓或7樓公寓、7~12樓的電梯大樓,及雙併、連棟和獨棟別墅。其中最特別最搶手的是「階梯屋」,室內權狀面積約27~50坪左右,但卻有20坪以上甚至達百坪的庭院,每坪約20~23萬元。

水費每戶200元

「階梯屋」是因路面高差而產生,有的在路面上,有的在路面下(非地下室),其中以平路面的最好賣。由於早期房子公設均無登記,因此這類產品往往使用面積大於權狀面積。
公寓及電梯大樓每坪約10~13萬元,雙併及獨棟別墅每坪約10~15萬元,其中還依是否擁土地產權而有價格差異;套房大樓每坪約8~10萬元。水費每戶不論面積,每月約200元左右,管理費也只收每坪15元。
社區入口的圓環處有新店客運綠3線行駛,平日每天由花園新城開出41個班次,間距20~30分鐘不等;假日每30分鐘一班。圓環處有超商,並有早餐店及可供中、晚餐的便當販賣。
房市熱絡時交易量可達每月10~12戶,外來客約占5~6成,住戶包括民代、藝文界人士、藝人,也有外商高階主管及新店私立種籽兒童學校的家長。經營花園新城的房仲人員有2位,本身為居住資歷10年以上的老住戶,且曾擔任社區管委。
力霸房屋景美加盟店花園新城營業員范慈文表示,修澤蘭的風格是客餐廳較大、房子棟距寬、廚房設有先進的廚餘處理機。房仲經紀人莊朝棟指出,區內約有9成房屋是南北座向,朝北的有景觀,價格較高,大樹成蔭及濃郁的人文氣息,是花園新城最誘人的賣點。

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