蘆洲灰瑤重劃區

中古市場交易熱 公寓每坪12萬起

出版時間:2004/07/17
蘆堤運動公園位於重劃區北側,與成功國小比鄰,周邊住宅的居住品質佳,同時也是灰瑤重劃區中,客戶指名度最高的區塊。黃江洪攝
蘆堤運動公園位於重劃區北側,與成功國小比鄰,周邊住宅的居住品質佳,同時也是灰瑤重劃區中,客戶指名度最高的區塊。黃江洪攝

【楊偉光╱台北報導】蘆洲市的面積不大,重劃區倒是一籮筐,除了中正路與民族路等幾條主要幹道之外,蘆洲幾乎可說是由重劃區所組成,區內計有灰瑤、集賢與南港子等3大重劃區,各有不同風貌。其中,灰瑤重劃區開發最早、生活機能最佳,新案雖然不多,但因房價處於相對低檔,中古市場交易熱絡。

發展成熟

永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示,灰瑤重劃區大約從10餘年前就已經開始發展,當時的蘆洲,由於還只是個傳統的農業鄉,因此重劃區的初步規劃雖已完成,但鑒於人口不多,且堤防建好之前還有淹水問題,建商推案意願不高,後來蘆洲積極欲升格為縣轄市。
為了獎勵投資,祭出相當多的「勸建方案」,才讓灰瑤重劃區的房市發展站穩腳步。

生活機能完整獨立

灰瑤重劃區的範圍狹長,大致從九芎街開始,沿著堤防一直到三民路,與開發中的南港子重劃區隔長榮路相鄰,區內房市交易主要集中在2個區塊,一是成功國小周邊的永樂、永平街等地,其次則為中華街與長安街一帶。前者屬學區、住宅環境,後者為機能發達的熱鬧商圈,小小重劃區擁有完整而獨立的生活機能。
中華街附近的忠義廟,是灰瑤重劃區的發展起點,區內2大傳統市場也都集中在附近,而中華街與舊市區的光華路銜接,為出入重劃區的主要動線,因此中華街與長安街一帶最熱鬧,交通也最便利,不過因小環境較雜,房市交易不如成功國小周邊來得熱絡。
陳長亨指出,由於成功國小為重劃區內唯一的學校,優質的社區大樓多在周邊集結,住戶水平也高。
加上堤防外側的成功蘆堤運動公園,目前已有部分設施完工啟用,替當地房市妝點賣相,因此客戶的指名度最高。若以價格而論,同樣的產品,成功國小周邊每坪貴5000元左右。

電梯華廈最受歡迎

灰瑤重劃區因為發展時程僅10餘年,區內產品的屋齡普遍不高,種類則是公寓、華廈到社區大樓都有。
公寓產品屋齡最高,介於8~12年,一般未整理的物件,成交價約在每坪11~12萬元左右,裝潢好的物件可以賣到近14萬元,至於重劃區最受歡迎的產品為電梯華廈,平均屋齡5~8年,每坪成交價12~13萬元。
社區型的大樓由於公設比高,且須繳交管理費,裝潢過的產品雖然有每坪15萬元的行情,但市場接受度不高。

專家意見

低房價吸引外來客

灰瑤重劃區雖然開發早,新案不多,但低房價絕對是當地的首要發展利基,尤其是捷運的帶動,蘆洲的外來客近年來已增長了3成左右。目前最新的發展趨勢是,灰瑤重劃區的舊有居民,轉往鄰近的南港子購買價高質優的新成屋,而外來的首購族,便進場接手灰瑤的中古屋,2地的良性互動,將有助於蘆洲房市的長遠發展。

陳長亨永慶蘆洲民族店店長
陳長亨永慶蘆洲民族店店長

左鄰右舍

住家環境單純

我在灰瑤重劃區住了11年左右,看著重劃區一步步發展起來,我覺得重劃區的環境相當不錯,尤其是成功國小一帶,是很好的居住環境,單純不複雜。
若就生活機能來說也相當便利,買東西有傳統市場也有超市,運動休閒有蘆堤運動公園,而長安街公車多,從環堤大道到台北市也很快。總之,灰瑤重劃區值得推薦。

林小姐48歲 服務業
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治安好房租低

我是在廠商的建議之下,才會來蘆洲做生意,雖然我從南部上來才幾個月的時間,對台北其他地方都還不太熟,但從南部人的觀點來看,我覺得灰瑤重劃區的環境不錯,生活條件很便利,治安也不差,尤其是房租很便宜,像我們幾個朋友在重劃區租房子,屋況頗佳的30幾坪公寓,月租金才13000元。

徐小姐25歲 服務業
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鋼筋外露可能為海砂屋

辨別物件是否為海砂屋,可以透過肉眼觀察室內梁柱或天花板,如觀察到有鋼筋外露的情形,情況愈嚴重者,海砂屋的可能性就愈高。然而,有些房子的天花板,因為裝潢時採用了造型設計,無法讓人一窺天花板的真實面貌,是否有鋼筋外露或漏水的情形也就不得而知,因此在購買此類中古屋物件時,可以觀察外面樓梯間的壁面或天花板狀況當作參考。

合康米堤剩3房戶

「合康米堤」由合康建設所投資興建,基地面積850坪,總規劃戶數150戶,為當地的指標型社區。本案規劃有完善的公共設施,如健身俱樂部、SPA區、品茗區、兒童遊戲城堡、閱讀多功能教室等,門廳挑高6米8,中庭規劃200坪的普羅旺斯水漾花園,整體採法式飯店風格規劃。
本案位於灰瑤與南港子重劃區交界,基地鄰永康街,屬長安商圈,生活機能不差,步行到成功國小與蘆堤運動公園也只要數分鐘,目前所剩戶數不多,以3房為主。

指標社區
指標社區

加冠尊璽採買不便

「加冠尊璽」一案位於永平路32巷內,建物面對三民公園,距離蘆堤運動公園也相當近,三民公園旁就是蘆洲分局,小環境寧靜悠閒且安全性高,惟日常採買須仰賴步行5~10分鐘的全聯社購物中心,生活機能稍差。
建物主體已興建了1年多,目前仍在進行細部調整。建物為獨棟雙併式華廈,產品規劃均為45.6坪,樓高7層、地下室規劃為機械升降式車位,平均每坪開價18萬元,1樓每坪開價29萬元,高出區域行情。

售價偏高
售價偏高

吾愛吾家交通方便

「吾愛吾家」社區位於長安街近中華街路段,生活機能佳為主要特色,社區1樓為營業店家,離重劃區的傳統市場與長安街上的超市都很近。長安街上有多路公車可達台北市,且從中華街可連接光華路與中山一、二路等主要動線,交通便利。
本社區為知名建商太子建設所興建,在當地具有相當口碑,以管理完善著稱。社區採24小時警衛管理,規劃為擁有門廳設計的飯店式住家,物件位於3樓邊間,權狀46坪內含1個平面車位,室內規劃為3房。

飯店住家
飯店住家

高觀坐擁河岸景觀

「高觀」社區位於環堤大道46號,步行可達成功國小與蘆堤運動公園,小環境有超市也有便利商店,但完整的生活機能須仰賴長榮路與忠義路市集。由於社區正面即為環堤大道,中高樓層可以看得到河岸景觀,本物件位於14層大樓的第13層,客廳正對河岸,擁有良好的視野。
此外,本社區規劃有交誼廳與景觀中庭,社區內多為2~3房的首購產品,物件權狀坪數26.4坪,室內規劃為3房2廳,惟3間房間面積都不大,適合新婚與小家庭。

適小家庭
適小家庭

合康新雪梨附裝潢

「合康新雪梨」社區為知名建商合康建設在蘆洲投資興建的系列產品第1期,成屋至今僅1年,建物面對環堤大道,屬於成功國小學區,步行到蘆堤公園與成功國小只要1~3分鐘,惟小環境生活機能欠佳,日常採買須仰賴長安街上店家。
本物件位於社區1樓,權狀面積36.5坪,內含1個平面車位,室內規劃為3房2廳2衛,由於屋主當初購買時,打算將此物件當作家中長輩的住所,因此室內裝潢均已備齊,屋主希望能連家具一併出售,售價760萬元。

鄰近小學
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